[临港先租后售房政策]临港新区“先租后售”公租房申请人需满足哪些条件？

海洋路的平均房价为26149.99元/平方米，和睦路的平均房价为24062.02元/平方米。

在科控股Inc .搜索临港新城，可以看到附近的新房价格大多在每平方米2 ~ 4万元区间，二手房基本集中在每平方米1 ~ 3万元区间。上海购买的公租房九天平均售价和商品房差不多。

根据交易协议，上海九天将于2022年11月30日前完成房款支付，上海临港工业区公共租赁住房建设运营管理有限公司将于2024年3月31日前向上海九天交付该房产。

交房门槛明确《住宅交付使用许可证》且必须取得公租房产权证。

交房后，上海九天将使用这些公租房，给谁，租金多少，是否公开出售，租金以及出售房屋的资金用途等。华大九天在回复中回答。

华大九天还表示，租金收入将用于公租房维修支出，如果10年后出售，所得款项将用于研发；投资补充流动资金和其他主要业务。

公告还提到了哪些人是“符合门槛的职工”:申请临港新区公租房资格的单身申请人或家庭申请人，应符合以下门槛之一：1。具有本市常住户口，并与临港新区用工单位签订一年以上劳动或工作合同；2.持有《上海市居住证》在有效期内，依法缴纳各项社会保险费，与临港新区用工单位签订一年以上劳动或工作合同；3.与临港新区用工单位签订一年以上劳动合同。就业单位承诺限期在临港新区缴纳社会保险费并办理上海市居住证，就业单位租住公租房。就业单位应为在临港新区注册生产经营工作的各类企事业单位，无不良记录。此外，申请人还需要满足以下门槛：1。临港新区无产权住房；2.没有享受临港新区廉租房共有产权保障房限价商品住房等政策。

简单来说，只要有正式工作，缴纳社保满一年的无房户，都可以申请公租房。

“先租后售”模式先租给谁？对谁？

根据华大9日的回复公告，房屋产权虽已变更，但经营仍为“先租后售”模式，属于非盈利经营。那么问题来了，公租房是否可以提前卖给企业，然后由企业来运营？如何保证企业购买公租房后仍会以非盈利模式运营？

银财经查询了华大九天在回复中提到的相应政策文件。2019年8月发布的《关于促进中国自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》 50号文，其中涉及住房的内容包括建设“先租后售”公租房。2020年7月，临港管委会官网公示《关于同意临港产业园区“先租后售”公共租赁住房三期项目整体预售的批复》；2022年6月，《关于同意临港科技创新城“先租后售”公共租赁住房项目整体预售的批复》公示，其中项目位于海济一路和睦路海阳七路，上海九天购买的房屋在其中。根据相关要求，临港“先租后售”公租房项目面向入驻临港地区的企事业单位开放，具体租售业务公开。项目建成十年后，可作为存量商品房上市交易，承租人可优先购买。但没有提及企业采购的相关规定。

批文还对销售目标销售均价销售比例等提出了要求。

对此，印石财经以企业身份咨询了临港管委会住保中心。该工作人员表示，企业购买公租房后，一般来说产权性质属于购买方，但会限定出售上市，保留公租房属性等要求。至于对企业的租售行为是否会有监管，该工作人员表示，政府相关部门和政策法规会对企业有监管约束，购房合同条款也会明确相关条款。“房产证上会写着公租房的性质。一定年限后，经过管委会或其他部门批准，达到一定门槛才允许上市。上市交易时会按照存量房进行，相当于二手房。”他补充道。

关于“先租后卖”，印石财经也在住建部官网搜索了一下，得到的消息只有一条，内容是湖北省住房和城乡建设厅组织的《关于加快解决基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》相关新闻。

《实施意见》明确提出了保障性租赁房的供应渠道，哪些渠道的保障性租赁房可以先租后售。

企业购买公租房后如何监管？

许多房地产分析师也认为，向企业出售经济适用房会带来企业非法投机房地产的风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，公租房是一种保障性住房。“先租后卖”一般是政府先租保障性租赁房，承租人必须先交租金，租到一定年限后再申请购买。之后政府会优先回购或者满足一定期限后再上市交易。“香港附近的公租房比较特殊，主要是为了吸引和留住人才，满足人才的居住需求。但‘先租后卖’必须先租，直接卖给企业有浪费这部分政策性住房原有功能的嫌疑。”他说。“转为企业并持有房屋后，很可能成为企业炒房的工具，这与政策制定的初衷并不完全一致。”

知名房地产分析师严跃进直言：“企业购买公租房后，理论上是一套房子，属于企业的商品房产权。但就这类交易而言，还是要按照公租房的模式来操作，即不能直接卖给购房者或职工。”他指出，按照“先租后卖”的模式，员工想从企业购买租住的房屋，也需要满足租住10年的要求。企业在设定租金水平时，也要符合自贸区相关区域的要求，或者有租金管制。

在严跃进看来，上海临港的“先租后卖”模式确实与其他地方的政策有所不同。以前很多购房者可能是从公租房等行政部门租的认购的，而现在上海临港的模式是，这类房子可能属于私企，但参照公租房的模式操作。

梁志强分析，华大九天的操作更像是定向购房。“一些高新园区的企业，为了吸引人才，增加竞争力，符合条件的允许购买公租房。”他强调，这种做法对购买资金有严格限制，还注明权利限制，比如不允许在特定期限内销售；且所购房屋必须用于出租给公司员工。以后达到上市门槛时，只能卖给公司员工，相当于内部员工的福利，而不能卖给公司员工以外的群体，即不能上市。“在这个范围内经营是合法的，不需要企业具备房地产相关资质。但是，如果企业要出租或出售给员工以外的群体，不仅需要相应的资质，还涉嫌违法