放松管制政策继续增加(放松管制的原因)(放松管制与加强管制)

各地房地产市场在出台放宽政策的守则。

从2022年初放宽住房补贴或公积金贷款，到低水平城市首付比例的调整，再到郑州限购、限售和限贷政策的调整，最近，打破“四限”的多项放松管制政策逐渐蔓延，更高层次的城市也逐渐加入。

自3月以来，南京和苏州等二线城市纷纷放松管制。例如，对非居民购买住房支付社会保障的要求已从连续两年减少到六个月。6月，广州也略微放宽了购房限制，成为第一个放松“四限”的一线城市。

根据Krei的统计，截至7月底，全国共有385次房地产政策放松，需求方主要涉及放宽购房限制、贷款限制、价格限制、销售限制、公积金、免税、住房补贴等。

尽管出台了所有政策，但由于销售季节缓慢和贷款关闭，7月份的房地产市场表现并不理想。国家统计局的数据显示，7月份商品房消费总额同比下降28.2%，降幅比6月份高7.4个百分点。业内普遍认为，未来，地方政府应加大救市力度，以提振市场信心，减缓市场下行压力。

放松管制政策继续增加

放宽购房限制是许多城市放松房地产市场限制的关键举措。

据浙江海宁当地媒体8月16日报道，当地政府发布的《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，根据城市居民家庭在海宁购买住房，应享受与当地居民家庭相同的购房政策，同时，从新购房屋的房地产管理局卡转让之日起。换言之，海宁市已经取消了非本地居民的限购政策，新房购买不再限于销售。

8月初，北京周边的主要城市廊坊市也正式取消了限购令。当地发布的《关于支持房地产周期健康发展的六项政策措施》，根据一项全面取消户籍、社保税等不适应当前房地产市场形势的“限制性条件”购房，对“三北县”和“雄安区周边”的住房也取消了所有限制性期限要求。

事实上，自今年4月以来，长三角地区的两个高能源城市南京和苏州一直在不断降低限购门槛和要求。

其中，南京已逐步将非本地购房者在南京购买第一套住房时缴纳两年至六个月社保的要求降低。

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大湾地区的城市也在放松对购房的限制。6月初，佛山出台了新的住房市场政策，大幅减少了禅城区祖庙街、南海区桂城街和顺德区大良街的限购面积。

同样在6月初，广州的限购政策也略有放宽。对于未在广州登记的人，暂停缴纳税款证明或补缴不超过三个月，视为正常缴纳，可以购房。与此同时，符合条件的非居民退休人员将购买住房。广州成为第一个放宽购房限制的一线城市。

除了放松对购房的限制，许多城市最近也开始放松对贷款的限制。8月12日，苏州、南京等城市调整了“购房贷款购房”政策，即贷款结算后购房首付比例将从50%降至30%。对于那些未偿还贷款的人，首付比率也从以前的80%降至60%。

8月15日，广东省惠州市还将首次购房者的首付比例从之前的25%下调至20%，此前该市取消了一些地区的限制，以刺激当地需求。

福州也在6年后对按揭首付比例进行了调整。8月17日，据福州市住房局网站披露，从现在起，福州五区首套住房的首付比例，无论是否在福州五区登记购房，均为30%；在福州市五区，一套商品房，贷款结算后，首付比例由原来的50%调整为40%。

事实上，自2022年以来，83个城市放宽了贷款限制政策，降低了购买改善需求的门槛，这有助于释放此类需求。

据科瑞统计，兰州、贵阳、南通等57个城市已将首套房首付比例降至20%。44个城市实施了“信贷认可但不认可住房”的政策。例如，在郑州、宜昌、肇庆等城市，第一套住房贷款已经结清，然后购买第二套住房。此外，41个城市降低了第二套住房的首付比例，济南、沈阳和温州等33个城市将首付比例降至30%。

东北证券认为，苏州、无锡、惠州等更高级别城市发布的宽松政策，将为今年的金九银十甚至第四季度的销售创造良好的住房环境。

一些城市鼓励国有企业购买危房，企业出售未售出的房屋

虽然目前政策一再放松，但总体而言，市场复苏仍相当疲弱。

根据国家统计局发布的数据，2022年前7个月，商品房销售面积同比下降23.1%，7月份达到28.9%，比上月高出10.6个百分点。同时，前七个月，商品房销售总额同比下降28.8%，7月份月环比下降28.2%，环比上升7.4个百分点。

根据中国黄金证券的研究报告，7月份居民的中长期新人民币贷款金额持续低迷，同比下降62.6%。“自2022年以来，居民中长期贷款的月度新增同比为负，主要原因是居民购房意愿较低，更倾向于偿还贷款，导致住房贷款新增额较低。”

此外，根据华安证券研究报告，2022年8月至15日，华安证券监测的30个大中城市高频交易面积数据同比下降24.9%，销售形势依然不容乐观。

业内人士普遍认为，仍需加大政策力度。克里斯表示，要改变当前市场下行趋势，关键是在现阶段重建市场信心，建议加快着陆，加大救市政策力度，包括严格遵守“保护楼盘”政策红线，加大需求侧政策力度等。

8月15日，湖州市，浙江省发布《关于继续促进全市房地产平稳健康发展的通知》中明确提到，各地区对房地产开发企业项目的补偿相同，适当放宽资金使用限制，允许项目资金在本地区整体不同项目之间使用，确保资金项目在““保险支付下限”无风险，偿还房地产开发贷款、并购融资，并在剩余资金足以应付所有产权成本的基础上，支持其他项目的风险处置。同时，鼓励国有企业购买困难房地产企业的待售房屋，作为保障和安置用房。

在需求方面的政策方面，克里斯认为，从当前放松政策的效果来看，放松购买限制和贷款限制更有利于促进市场稳定。因此，该机构建议，除一线城市外，还需要严格执行限购政策，二线和三线城市应取消限购，同时降低首付比例。

上述机构认为，在温风政策的作用下，市场信心或将逐步恢复，房地产市场有望逐步稳定。